Nous documentons ici l’une de nos rénovations complètes réalisées en 2025 : un appartement de 85 m² situé en plein cœur d’Arras, dans un immeuble bourgeois des années 1930. Le propriétaire venait d’acheter le bien et souhaitait une rénovation intégrale avant son emménagement. Ce chantier illustre bien notre méthode de travail : un seul interlocuteur (Matthieu Delsaux, dirigeant FMDA), une équipe salariée qui maîtrise tous les corps d’état, et un planning serré de 6 semaines tenu sans dépassement.
Le bien avant les travaux
L’appartement était dans son jus des années 70 : tapisseries à motifs, moquette épaisse dans toutes les pièces, cuisine fermée avec comptoir à carreaux de faïence, salle de bain avec baignoire-sabot et chauffe-eau d’époque, tableau électrique à fusibles en porcelaine, double vitrage d’origine qui ne faisait plus son travail. Côté distribution, un long couloir sombre desservait le séjour, la cuisine et trois chambres, une configuration typique des immeubles arrageois de cette époque.
Le propriétaire avait deux priorités : gagner en luminosité dans les pièces de vie en ouvrant la cuisine sur le séjour, et refaire intégralement les réseaux (plomberie cuivre fuyarde, électricité non conforme) avant d’y habiter. Budget annoncé : 90 000 € TTC maximum, délai cible 6 semaines.
Diagnostic et chiffrage
Notre première visite a permis de sonder les murs (un porteur en brique de 35 cm entre cuisine et séjour, étude structure obligatoire), de tester les évacuations (PVC en bon état, pas de reprise du tout-à-l’égout nécessaire), et d’identifier un point de vigilance : le plancher bois dans les chambres présentait un fléchissement visible sous les meubles lourds, nécessitant un renforcement avant pose du parquet neuf.
Le devis final se décomposait ainsi :
| Poste | Budget TTC |
|---|---|
| Démolition, dépose et évacuation des gravats | 3 800 € |
| Étude béton armé + ouverture mur porteur séjour/cuisine | 5 200 € |
| Plomberie neuve (multicouche, évacuations, sanitaires) | 11 500 € |
| Électricité neuve + tableau + Consuel | 9 800 € |
| Renforcement plancher bois chambres | 2 400 € |
| Plâtrerie, doublages isolants, cloisons | 8 600 € |
| Carrelage salle de bain + wc + cuisine | 6 200 € |
| Parquet chêne massif pièces de vie | 7 100 € |
| Cuisine sur mesure FMDA atelier | 14 500 € |
| Menuiseries intérieures (portes, plinthes) | 4 800 € |
| Peinture tous murs et plafonds | 7 900 € |
| Total | 81 800 € |
Le client a validé et nous avons démarré trois semaines plus tard, le temps de commander les matériaux spéciaux (cuisine en atelier, carrelage grand format).
Semaine 1, Démolition et gros œuvre
Dépose complète des anciens revêtements : moquettes, tapisseries, faïences, équipements sanitaires. Cinq bennes de gravats évacuées en déchetterie professionnelle. Le bureau d’études structure avait validé la pose d’un IPN 200 dans l’ouverture séjour-cuisine (2,80 m de portée) : étaiement provisoire, abattage de la partie de mur concernée, pose du linteau métallique, reprise des maçonneries de part et d’autre. Le plancher bois des chambres a été renforcé par ajout de lambourdes intermédiaires, visées sur solives existantes après vérification de leur état.
Semaines 2-3, Plomberie et électricité
Phase de tirage en parallèle des deux corps d’état pour gagner du temps. Plomberie : abandon complet de l’ancien réseau cuivre, pose d’une distribution multicouche PER-AL-PER depuis le compteur général, passage sous faux plafond ou en cloison selon le tracé, alimentation de tous les points (cuisine, salle de bain, WC, machine à laver). Évacuations PVC Ø40 pour vasques et Ø100 pour WC.
Électricité : dépose totale du tableau à fusibles, création d’une prise de terre (absente, obligatoire depuis 1969), tirage de 28 circuits séparés, tableau Schneider Resi9 avec 6 interrupteurs différentiels 30 mA type A et type AC, une centaine de points d’usage. Dossier Consuel déposé en fin de semaine 3 pour respecter les 10 jours d’instruction.
Semaine 4, Plâtrerie et isolation
Doublage isolant sur tous les murs donnant sur extérieur (laine de roche 70 mm + BA13 sur ossature Placostil), cloisons en placo 72/48 pour les nouvelles séparations, faux plafonds en BA13 suspendus dans le couloir pour passer les gaines électricité et VMC. Finition Q3 bande + enduit sur l’ensemble des cloisons et doublages, ratissage Q4 sur les plafonds destinés à recevoir une peinture satinée en lumière rasante.
Semaine 5, Carrelage, parquet et menuiseries
Pose du carrelage grand format 60×120 en grès cérame noir structuré dans la salle de bain et les WC, avec système d’étanchéité sous carrelage Weber.sys Protec pour la zone douche à l’italienne. Le parquet chêne massif 14 mm en pose collée à joint perdu a été posé dans le séjour, l’entrée et les trois chambres, après parfait ragréage autolissant du support. Les menuiseries intérieures (portes pleines à âme alvéolaire, plinthes chêne) ont été posées en fin de semaine.
Semaine 6, Cuisine, peinture et finitions
Installation de la cuisine FMDA fabriquée dans notre atelier d’Arras : façades en chêne huilé, plan de travail en quartz Silestone blanc, îlot central avec plaque à induction et hotte encastrée dans un faux plafond décoratif. Raccordement des arrivées d’eau, des évacuations, de l’électricité et de la VMC cuisine. En parallèle, l’équipe peinture a traité tous les murs et plafonds en deux couches d’impression + finition satinée (séjour) et mate (chambres). Nettoyage final, livraison des clés, remise du dossier de chantier (plans de recollement, attestations décennales, certificats Consuel).
Le résultat
L’appartement est méconnaissable. Le séjour-cuisine ouvert de 42 m² profite désormais de la lumière naturelle des deux côtés du bâtiment, là où l’ancienne cuisine fermée plongeait la pièce à vivre dans la pénombre. Le parquet chêne réchauffe l’ensemble, la salle de bain grand format apporte une vraie sensation haut de gamme, et le client disposait d’un logement prêt à habiter exactement 6 semaines après le début des travaux, avec une facture finale conforme au devis (pas de surcoût imprévu grâce au diagnostic initial précis).
Chiffres clés
- Surface : 85 m²
- Durée : 6 semaines (dont 1 semaine d’intersaison pour commande matériaux)
- Budget : 81 800 € TTC (962 €/m²)
- Corps de métier mobilisés : 8 (maçon, plombier, électricien, plaquiste, carreleur, parqueteur, peintre, menuisier)
- Équipe sur chantier : 4 à 6 personnes simultanément selon phase
- Déchets évacués : 5 bennes (~6 tonnes)
- Économie d’énergie estimée : −45 % sur la facture de chauffage (doublage isolant + fenêtres existantes reconditionnées)
Ce que vous pouvez retenir pour votre projet
Une rénovation complète d’appartement à Arras coûte typiquement entre 900 € et 1 400 € du m² TTC pour un standard de finition normal à haut. Les postes qui explosent vite le budget sont la cuisine (10 à 20 % du total), la salle de bain (8 à 15 %) et les réseaux invisibles (plomberie + électricité : 20 à 30 %). Un planning serré n’est tenable que si tous les corps d’état sont coordonnés par un seul interlocuteur, c’est notre modèle depuis la création de FMDA en 2017 : une équipe salariée, pas de sous-traitance, un conducteur de travaux unique.
Les contraintes particulières d’un immeuble bourgeois arrageois
Cet immeuble des années 1930, représentatif du patrimoine bâti de Méaulens et des rues du centre, présentait les caractéristiques typiques du bâti local : murs porteurs en briques de l’Artois de 35 cm hourdées au mortier à la chaux, planchers bois sur solives chêne, hauteurs sous plafond de 2,85 m avec moulures plâtre d’origine, cave voûtée en pierre calcaire crayeuse sous le rez-de-chaussée. Chaque intervention sur ce type de bâti impose une double lecture : respecter la capacité du mur à transférer la vapeur d’eau (d’où le choix d’une laine de roche en doublage, matériau perspirant, plutôt que du polystyrène qui bloque la diffusion), et préserver les éléments patrimoniaux lorsqu’ils sont en bon état. Nous avons ainsi conservé et restauré les moulures plâtre du séjour, les parquets d’origine des deux plus grandes chambres (ponçage + vitrification après dépose de la moquette), et les portes intérieures à deux panneaux en chêne que nous avons décapées et repeintes. Cette démarche de conservation raisonnée coûte un peu plus cher en main-d’œuvre que du remplacement intégral, mais elle donne un résultat final beaucoup plus cohérent avec l’esprit de l’immeuble.
Les autorisations et la vie en copropriété pendant le chantier
L’appartement étant en copropriété, nous avons dû déposer une demande d’autorisation de travaux en assemblée générale trois mois avant le démarrage, avec plans de l’ouverture du mur porteur et étude structure du bureau d’études béton armé. Le syndic a également été informé des périodes de coupures d’eau et d’électricité des parties privatives, et nous avons mis en place une protection systématique des communs : bâches de protection dans la cage d’escalier, film plastique sur les paliers, nettoyage quotidien en fin de journée de chantier. Les voisins ont été prévenus par courrier trois semaines avant, puis par affichage dans le hall 48 h avant chaque phase bruyante (découpe du mur porteur, saignées électricité, carottages plomberie). Cette discipline est indispensable dans un immeuble ancien où les habitants sont proches : un chantier mal géré crée des tensions qui peuvent aller jusqu’au conflit juridique et à l’arrêt temporaire des travaux.
Quelles aides pour ce type de rénovation en 2026 ?
Le propriétaire n’occupant pas encore le logement au moment de l’achat, et la rénovation étant principalement esthétique et de remise à niveau des réseaux (pas de gain DPE significatif car chaudière collective non modifiable), les aides mobilisables étaient limitées : TVA à 10 % sur l’ensemble des travaux de rénovation (logement de plus de 2 ans), TVA à 5,5 % sur la part isolation thermique (doublage laine de roche des murs extérieurs). Sur un chantier de cette nature dans le parc ancien du centre d’Arras, les leviers d’aide plus puissants sont : le Denormandie pour les investisseurs locatifs qui achètent pour louer après rénovation, l’aide de la Communauté Urbaine d’Arras pour certains programmes de réhabilitation ciblés, et la bascule possible vers le Parcours Accompagné MaPrimeRénov’ si le projet intègre une rénovation énergétique globale. Nous évaluons systématiquement ces pistes lors du premier rendez-vous.
FAQ : rénovation complète d’appartement à Arras
Combien coûte une rénovation complète d’appartement en centre d’Arras ?
Pour un appartement de 70 à 100 m² en centre-ville d’Arras, la fourchette courante en 2026 est de 900 à 1 400 €/m² TTC pour une rénovation tous corps d’état avec réseaux neufs, cuisine équipée, salle de bain refaite et finitions standard à haut de gamme. Les appartements situés dans des immeubles bourgeois (Méaulens, Ronville, abords de la Grand-Place) coûtent 5 à 10 % de plus en raison des contraintes patrimoniales et logistiques (accès par cage d’escalier, protection des communs, matériaux respectueux du bâti).
Peut-on ouvrir un mur porteur dans un immeuble ancien à Arras ?
Oui, sous réserve d’une étude de structure par un bureau d’études béton armé, de l’accord de la copropriété en assemblée générale, et de la mise en œuvre d’un linteau métallique (IPN ou HEA) correctement dimensionné et reposant sur des appuis renforcés. Le chantier impose un étaiement provisoire du plancher supérieur pendant l’ouverture, et une reprise soignée des maçonneries. Comptez 4 000 à 8 000 € pour l’opération complète selon la portée.
Combien de temps dure une rénovation de 85 m² à Arras ?
Avec une équipe coordonnée par un interlocuteur unique, 6 à 8 semaines de chantier effectif suffisent. Ajoutez 3 à 6 semaines en amont pour la commande des matériaux longs (cuisine sur mesure, carrelage grand format, menuiseries bois). Un chantier mal coordonné ou découpé entre plusieurs entreprises indépendantes peut facilement durer 4 à 6 mois pour le même périmètre.
La TVA à 5,5 % s’applique-t-elle à tout le chantier ?
Non. Seuls les travaux d’amélioration énergétique (isolation, ventilation, chauffage performant) bénéficient de la TVA à 5,5 %. Le reste des travaux d’un logement de plus de 2 ans est facturé à TVA 10 % (au lieu de 20 %). Le devis FMDA distingue systématiquement les lignes par taux de TVA applicable.
Que faire si on découvre de l’amiante ou du plomb pendant le chantier ?
Sur un immeuble des années 1930, la découverte de plomb dans les anciennes peintures ou d’amiante dans les colles de dalles de sol n’est pas rare. Un diagnostic amiante et plomb avant travaux est d’ailleurs obligatoire avant démolition dans un immeuble construit avant 1997. En cas de présence, l’intervention doit être confiée à une entreprise spécialisée sous-section 4 (amiante) avec procédure d’encapsulage ou retrait en confinement, ce qui ajoute 2 000 à 8 000 € au budget selon la surface.
Vous avez un projet de rénovation à Arras ou dans les Hauts-de-France ? Appelez-nous au 03 59 25 08 48 ou demandez un devis gratuit. Nous visitons les lieux sous 1 semaine et vous remettons un devis détaillé sous 72h après visite.
